Pertumbuhan penduduk, pertambahan jumlah keluarga dan kesenjangan antara jumlah keluarga yang sudah dan belum memiliki rumah merupakan fakta masih besarnya kebutuhan perumahan di Jawa Timur. Saat ini pertambahan pengembangan perumahan baru makin tersebar di luar kota surabaya. Pertambahan ini juga sangat tergantung dari kesiapan dan kebijakan pemda.

Ada kecenderungan baru di pengembangan perumahan, misalnya dengan dibangunnya apartemen. Dengan luas tanah 2000 m persegi, dapat dibangun 5 hingga 6 rumah, namun dengan apartemen bisa 50 – 80 unit. Hal ini akan menjadi pertimbangan penting untuk masa depan. Dengan makin terbatasnya lahan maka model ini akan menjadi pilihan. Termasuk perumahan yang sesuai dengan tata kelola lingkungan.

Sektor konstruksi hendaknya dapat menjadi pendorong lapangan kerja dan usaha yang konstruktif.

Pada saat yang sama, kita berharap pengembang jadi motor. Sektor konstruksi hendaknya dapat menjadi pendorong lapangan kerja dan usaha yang konstruktif. Tentunya dengan dorongan dan support kebijakan. Demikian sari pembuka dari Drs Kresnayana Yahya, MSc, dalam dialog prospektif bisnis enciety business consult di radio Suara Surabaya, 12 Februari 2010 yang dipandu oleh Restu Indah, penyiar Radio Suara Surabaya.

Prospek Industri Perumahan

Ketersediaan lahan / tanah bagi perumahan merupakan bahan baku utama. Berbeda dengan material, semen dan pendukung perumahan lainnya, tanah menjadi kunci. Perlu upaya dan inovasi untuk mengatasi keterbatasan lahan. Dari sisi pengembang, sebagaimana dijelaskan oleh Nurul Haki – Wakil Ketua DPD REI Jawa Timur – dalam dua tahun terakhir ada kecenderungan membaik. Pengembang masih mempunyai stok lahan, sehingga dapat memproduksi rumah baru.

Tentunya pengembang siap menghadapi persoalan tanah. Disampaikan juga oleh Nurul Haki bahwa ada upaya membangun apartemen, misalnya seperti di Jakarta. Meskipun langkah ini belum menyelesaikan masalah. Khususnya saat penghuni melakukan aktivitas bersamaan. Diperlukan upaya rekayasa traffic dan banyak hal yang harus dipikirkan bersama.

Selain ketersediaan lahan, dukungan sektor perbankan juga mendukung pertumbuhan perumahan baru. Perbankan yang lolos dari krisis global, mampun menyediakan dana untuk modal kerja dan kredit konstruksi. Hal ini sangat membantu, meskipun bunga masih tinggi.

Dari sisi demand, ada perbaikan dari daya beli, meskipun tidak terlalu signifikan. Jadi bisa saving uang muka dan KPR. Saat ini orang bujang ingin mandiri, memiliki rumah kecil atau apartemen. Ditambah adanya penumpukan kebutuhan rumah (backlog) menambah makin tingginya kebutuhan pengembangan perumahan baru. Sehingga menurut REI, sebagaimana diungkapkan Nurul Haki, adalah saat ini bagaimana berupaya agar masyarakat mendapatkan kemudahan mendapatkan rumah baru.

Sedangkan kawasan pengembangan rumah saat ini selain Surabaya, meliputi kawasan Sidoarjo, Gresik, Mojokerto, Malang, Madiun, Kediri, Tuban, Jember dan Banyuwangi. Bahkan di beberapa kawasan, sudah mencapai tingkat kecamatan, seiring dengan makin siap dan bagus infrastruktur yang ada. Misalnya di Madiun. Dukungan perijinan, tata ruang alokasi perumahan yang makin baik dari tahun ke tahun juga merupakan daya dukung berkembangnya perumahan baru ini, ungkap Nurul Haki melengkapi.

Industri Semen Pendukung Sektor Konstruksi

Semen seringkali dikatakan identik dengan konstruksi, satu ton semen itu memiliki mata rantai dengan besi dan material lainnya. Yang pasti memiliki mata rantai dengan tenaga kerjanya. Ungkap Kresnayana Yahya, membuka pertanyaan tentang prospek industri semen 2010.

Kebutuhan semen Jawa Timur seiring dengan pertumbuhan ekonomi dan konstruksi. Tahun 2009, pertumbuhan di atas dua persen. Di mana kondisi 2009 ini memiliki pola cukup menarik, di mana pertumbuhan permintaan semen di semester satu turun, namun saat masuk ke semester dua permintaan lebih tinggi dibanding 2008. Nampaknya kondisi ini masih dirasakan di awal 2010. Jadi diharapkan prospek ke depan cukup baik, dalam hal perputaran semen ini. Sebagaimana dijelaskan oleh Rudi Hartono – Bagian Perencanaan Pemasaran PT. Semen Grasik, Tbk. Terutama dengan tingginya loyalitas masyarakat Jawa Timur terhadap brand Semen Gresik – Kokoh Tak Tertandingi.

Kebutuhan semen juga terdiri dari beberapa tipe. Misalnya OPC (Ordinary Portland Cement) yang digunakan untuk keperluan bangunan konstruksi beton masif, PPC (Portland Pozzolan Cement) untuk kebutuhan secara umum. Memiliki kelebihan tahan dari serangan asam, terhindari dari korosi beton. Selain itu ada produk khusus, misalnya dalam pembangunan jembatan Suramadu menggunakan semen tipe SBC (Special Blended Cement). Serta tipe semen lainnya.

Harga Semen dan Pengembangan RSH

Harga semen tentu menjadi perhatian serius bagi pengembang. Dengan harga stabil pengembang dapat melakukan perencanaan lebih baik. Karena kenaikan harga semen memberi dampak psikologis. Kenaikan harga semen akan memicu kenaikan besi, dan material konstruksi lainnya. Khususnya dalam pengembangan RSH, kelangkaan semen jarang terjadi, sebagaimana diungkapkan Nurul Haki. Keterbatasan RSH untuk belanja semen, membuat pengembang menekan production cost. Sehingga diperlukan kerjasama mendapatkan semen dalam bentuk curah, dengan harga yang terbaik dari supplier.

Menanggapi pertanyaan pendengar, tentang tidak adanya fasilitas lift di rumah susun. Nurul Haki menjelaskan bahwa agar harga rusun terjangkau maka dipilih menggunakan tangga. Lift membuat ada service charge sehingga cost jadi mahal. Rusun sederhana baik milik / sewa memiliki masalah soal harga, sehingga memang dalam hal penempatan fasilitas harus dipikirkan. Kalau pakai lift perlu maintenance.

Skema untuk RSH-pun sampai sekarang ada kendala bagi masyarakat yang bekerja disektor informal. Sehingga dimasukkan program rusun murah pemerintah. Sedangkan untuk swasta, masih menggunakan skema lama, namun memang naiknya harga cukup tinggi. Hal ini juga belum adanya skema pembayaran dengan model asuransi jangka panjang dan terkait HGB yang dijaminkan kembali oleh perbankan.

Perumahan, Konstruksi dan Harapan Masa Depan

Saat ini, masyarakat sudah mulai familiar, ada rusunawa, ada rusun hak milik. Trend ini tidak bisa didorong terlalu cepat, tapi dihambat tidak mungkin. Harga tanah yang tinggi, menjadi kurang ekonomis untuk membuat rumah yang biasa. Diperlukan pilihan jenis rumah di kota yang padat. Perlu juga dipikirkan pengembangan perumahan yang memperhatikan faktor kondisi lingkungan. Misalnya di Surabaya Utara, justru pelabuhan dapat menjadi pemandangan yang luar biasa. Diperlukan integrasi perumahan dengan pelabuhan. Sehingga transportasi menjadi murah, diharapkan tercapai energi rasional. Juga, bagi pengembang, addeed value jangan hanya dari tanah. Tanah bisa miliki siapa aja, tapi perlu pengembangan services di atasnya.

Harapannya bagaimana industri konstruksi khususnya perumahan ini menjadi mata rantai. Sehingga mampu menjadi pendorong ekonomi dan daya serap tenaga kerja. Perumahan harus dikelola secara terintegrasi. Khususnya semen juga berpacu dengan tambahan kapasitas produksi. Pengembangan perumahan sangat signifikan dengan pertumbuhan penduduk usia produktif yang lebih cepat dari angka kelahiran. Ada kebutuhan akumulasi kebutuhan perumahan secara umum yang harus direspon. Demikian harapan Kresnayana Yahya, chairperson enciety Business Consult menutup dialog Prospektif Bisnis Jumat pagi. (unung@enciety.com)

Disarikan dari : Diskusi Prospektif Bisnis – enciety Business Consult – di Radio Suara Surabaya – 12 Februari 2010